Тема 3. Стандарти оціночної діяльності

План:

3.1 Зміст і основні положення національних стандартів оцінки

3.2 Міжнародні стандарти оцінки та їх еволюція

3.1 Зміст і основні положення національних стандартів оцінки

Основним критерієм цивілізованого розвитку будь-якої професійної діяльності суб”єктів на ринку є наявність, чітка регламентація та досконалість певних професійних норм та правил.

Прийняття Національного стандарту №1 “ Загальні засади оцінки майна і майнових прав” визначило завершення етапу становлення оцінки майна в Україні та перехід до нового етапу побудови якісно іншого методологічного , організаційного та практичного простору оціночної діяльності.

Національний стандарт №1 дав змогу визначити прозорі за своїм змістом норми та правила оціночної діяльності, оцінки майна як науки та практики одночасно.

Правильне тлумачення положень Національного стандарту № 1 передусім базується на розумній сутності стандартизації оцінки майна та її системи в Україні, Розгляді стрктури стандартів у поєднанні з різнобічними напрямами використання їїї результатів, поєднанні національних стандартів з іншими нормативно-правовими актами, у тому числі з оцінки майна.

Стандартизація оцінки майна - є теоретико-методичною основою проведення оцінки майна.

Її основна мета - забезпечення професійної оціночної діяльності практичним механізмом визначення вартості майна і майнових прав для буд-якої мети проведення оцінки та використання її результатів, досягнення уніфікації вимог та високої якості професійних оціночних послуг.

В Україні статус положень ( національних стандартів) визначено як основний нормативно-правовий акт з оцінки майна методичного характеру, своєрідну “ конституцію” оцінки майна, що може затверджуватися виключно Урядом.

В Україні розроблення національних стандартів оцінки майна здійснюється на засадах міжнародних стандартів оцінки. Проте національні стандарти оцінки майна є обов”язковими до виконання суб”єктами оціночної діяльності під час проведення ними оцінки майна всіх форм власності.

Інші нормативно-правові акти з оцінки майна , зокрема методики, які затверджуються Урядом, можуть бути тільки результатом реалізації національних стандартів.

Отже, національні стандарти є основними нормативно- правовими актами з оцінки майна, завдяки яким встановлюються вимоги до змісту звітів про оцінку майна та порядку їх рецензування.

Українські оцінювачі при здійсненні практичної діяльності враховують визначальні положення системи Міжнародних, Європейських та вітчизняних стандартів оцінки.

Для впорядкування і нормування операцій з оцінки об'єк­тів нерухомості прийнято рішення про формування в Україні трьохрівневої системи положень (національних стандартів) оцінки майна, яка має такий вигляд:

Національний стандарт № 1 «Загальні засади оцінки майна і майнових прав», затверджений постановою КМУ № 1440 від 10.09.2003 р. містить визначення понять, у тому числі поняття ринкової вартості, принципів оцінки, методичних підходів та особливостей проведення оцінки відповідного майна залежно від мети оцінки, вимог до незалежної оцінки майна, вимоги до змісту звіту про оцінку майна та порядок його рецензування.

Згідно із стандартом, об'єктом оцінки є майно та майнові права, які підлягають оцінці. Вони класифікуються за різни­ми ознаками, зокрема об'єкти в матеріальній (нерухомість та рухоме майно) та нематеріальній формі, у формі цілісного майнового комплексу.

Нерухоме майно (нерухомість) — це земельна ділянка без поліпшень або земельна ділянка з поліпшеннями, які з нею нерозривно пов'язані; будівлі, споруди, їх частини, а також інше майно, яке згідно із законодавством належить до нерухомого майна.

Рухоме майно — це матеріальні об'єкти, які можуть бути переміщеними без заподіяння їм шкоди. До рухомого майна належить майно у матеріальній формі, які не є нерухомістю.

Об'єкти оцінки в нематеріальній формі — це об'єкти оцінки, які не існують у матеріальній формі, але дають змогу отримувати певну економічну вигоду. До об'єктів у немате­ріальній формі належать фінансові інтереси (частки (паї, ак­ції), опціони, інші цінні папери та їх похідні, векселі, креди­торська і дебіторська заборгованість тощо).

Об'єкти оцінки у формі цілісного майнового комплек­су — це об'єкти, сукупність активів яких дає змогу прова­дити певну господарську діяльність. Цілісним майновим комплексом є підприємства, а також їх структурні підрозділи (цехи, виробництва, дільниці тощо), які можуть бути виділені в установленому порядку в самостійні об'єкти з подальшим складанням відповідного балансу і можуть бути зареєстрова­ні як самостійні суб'єкти господарської діяльності.

Бізнес як об'єкт оцінки — це певна господарська діяль­ність, яка провадиться або планується для провадження з ви­користанням активів цілісного майнового комплексу.

Оцінка проводиться із застосуванням бази, що відповідає ринковій вартості або неринковим видам вартості.

Ринкова вартість — це вартість, за яку можливе відчу­ження об'єкта оцінки на ринку подібного майна на дату оцін­ки за угодою, укладеною між покупцем і продавцем після проведення відповідного маркетингу за умови, що кожна зі сторін діяла зі знанням справи, розсудливо і без примусу. Ви­значення ринкової вартості можливе із застосуванням усіх методичних підходів за наявності необхідної для цього інфо­рмації. Для визначення такої вартості враховується найбільш ефективне використання об'єкта оцінки.

Неринкові види вартості визначаються за допомогою методів та оціночних процедур, які ґрунтуються на резуль­татах аналізу корисності або призначення об'єкта оцінки. До неринкових видів вартості належать: вартість замі­щення, вартість відтворення, залишкова вартість відтво­рення (заміщення), вартість у використанні, споживча вар­тість, вартість ліквідації, інвестиційна вартість, спеціальна вартість, чиста вартість реалізації та ін., порядок визна­чення яких встановлюється окремими національними стан­дартами.

Стандарт також визначає порядок проведення оцінки май­на та вимоги до складання звіту з оцінки і підготовки виснов­ку про вартість об'єкта нерухомості.

Національний стандарт № 2 «Оцінка нерухомого майна», затверджений постановою КМУ від 28.10.2004 р. № 1442, визначає особливості застосування методичних підходів (витратного, дохідного та порівняльного) до оцінки неру­хомості та особливості оцінки окремих видів нерухомості (зокрема землі та поліпшень), а також регламентує послі­довність оціночних процедур для кожного методичного під­ходу.

Національний стандарт № 3 «Оцінка цілісних майнових комплексів», затверджений постановою КМУ від 29.11.2006 р. № 1655, визначає особливості застосування та порядок ви­значення оціночної вартості цілісних майнових комплексів суб'єктів господарювання. Зокрема, зазначаються напрямки аналізу, який необхідно провести в процесі оцінки такого об'єкта (аналіз організаційно-правової форми підприємства, ринку його продукції та перспектив його розширення, ринку сировини та основних матеріалів, що використовуються у ді­яльності підприємства, правових засад провадження госпо­дарської діяльності, аналіз фінансово-господарської діяль­ності, майнового та фінансового стану та ін.). У документі охарактеризовані особливості застосування майнового, до­хідного і порівняльного підходів оцінки цілісних майнових комплексів.

Національний стандарт № 4 «Оцінка майнових прав інтелектуальної власності», затверджений постановою КМУ від 3.10.2007 р. № 1185, регламентує порядок проведення оцінки майнових прав на об'єкти права інтелектуальної влас­ності, що належать до об'єктів у нематеріальній формі. Роз­крито особливості застосування дохідного, витратного та по­рівняльного підходів оцінки та визначення розміру збитків, пов'язаних із неправомірним використанням об'єкта права інтелектуальної власності.

До першого рівня національних стандартів оцінки також доцільно віднести ЗУ «Про оцінку земель» від 11.12.2003 р. № 1378-IV. Він регламентує питання принципів та видів оцін­ки земель, регламентує діяльність суб'єктів оціночної діяль­ності стосовно землі, основні засади оцінки землі, питання оформлення документації з оцінки землі та державне регулю­вання у сфері її оцінки.

На другому рівні стандартів оцінки діють такі нормативні документи:

■            Стандарт з оцінки бізнесу.

■            Стандарт з оцінки обладнання.

■            Стандарт з оцінки нематеріальних активів.

■            Стандарт з оцінки транспортних засобів.

■            Стандарт з оцінки літальних апаратів та ін.

До третього рівня стандартів оцінки можна віднести: Ме­тодику експертної грошової оцінки земельних ділянок несіль- ськогосподарського призначення (№ 1050 від 16.06.99 р.), Ме­тодику оцінки вартості майна під час приватизації (№ 1554 від 12.10.2000 р.), Методику оцінки майна (№ 1891 від 10.12.2003 р.) та ін.

3.2 Міжнародні стандарти оцінки та їх еволюція

Оцінка власності своїми кореннями виходить з класичної і сучасної економіки. До 40-х років 20- століття в багатьох країнах були розроблені в основному похожі між собою принципи і методики оцінки, але лише в другій половині даного століття почав розвиватися підхід до поняття оцінки як до професії.

До 80-х років цей процес розвивався в багатьох країнах, але не виходив на міжнародний рівень. Поняття про оцінювача складалося з таких загальних рис як:

- відповідний рівень освіти

- спеціальна професійна підготовка

- практичний досвід

- компетентність, чесність, об’єктивність, репутація.

В різних країнах професійні організації оцінювачів надавали професійний статус тим, хто задовільняв необхідні вимоги до отриманої освіти і накопиченого досвіду.

У 1960-1970 роках активно розробляються національні стандарти оцінки і норми професійної етики оцінювачів. В деяких країнах крім цього були розроблені і опубліковані Стандарти професійної практичної діяльності для своїх членів, та Кодекси професійної етики.

До кінця 1970-х років діяльність промислових підприємств і фінансових інститутів розширилася настільки, що виникла необхідність міжнародних правил оцінки.

З іншого боку, цьому сприяла активна інтеграція національних ринків у міжнаціональні ринкові і правові поля. Оцінка вимагала урахування ринкових коливань та економічних розходжень між регіонами і їх економічними потенціалами. Ці передумови визначили створення в 1981 році Міжнародного комітету зі стандартів оцінки активі (МКСОА), основними завданнями якого стало розроблення міжнародних стандартів і практичних рекомендацій з оцінки з урахуванням позицій різних країн. Участь різних держав у МКСОА здійснювалася через національні спілки оцінювачів. У діяльності МКСОА особлива увага стала приділятися узгодженню правил оцінки з міжнародними стандартами бухгалтерськими обліку, документами, розробленими Міжнародним комітетом з аудиторської діяльності, Міжнародною організацією комісій з цінних паперів.

МКСОА зазнав реорганізації і був перетворений на Міжнародний комітет зі стандартів оцінки (МКСО).

МКСО існує вже більше 25 років. Її витоки знаходяться в необхідності визначити за допомогою ряду професійних організацій по всьому світу для однаковості у вартісній оцінці підходів, що використовуються на ринках нерухомості. За останні десять років він розвивався і розширювався, і зараз випускає стандарти на багато видів активів, у тому числі основних засобів, нематеріальних активів і бізнесу, а також для різних додатків, таких як фінансові звітності та банківського кредитування. 

Коротка історія МКСО 

Переговори між представниками США і Великобританії професії оцінювача в кінці 1970-х привели до створення активів оцінки Міжнародного Комітету із Стандартів (TIAVSC) (МКСОА) . Комітет змінив свою назву в 1994 році Міжнародного комітету за стандартами оцінки (МКСО). До 2003 року МКСО функціонував без прав юридичної особи, і складався з професійних асоціацій оцінки з усього світу, які були пов'язані єдиною конституцією. 

МКСО переслідує подвійну мету:

1. Формулювати та розповсюджувати серед широкого загалу стандарти оцінки майна та сприяти їх визнанню у всьому світі;

2. Гармонізувати стандарти серед країн світу, виявляти та розкривати розбіжності в термінах та застосуванні стандартів там, де вони зявляються.

3. Сприяти розвитку глобальної професії оцінки та захисту громадських інтересів шляхом заохочення високої якості передової практики в галузі глобальної оцінки професії 

Комітет є провідною авторитетною міжнародною організацією і тісно пов'язаний з діяльністю Ради з міжнародних стандартів фінансової звітності. Цей зв'язок необхідний з метою узгодження нормативних документів в галузі оцінки і у сфері фінансової звітності. Така спільна діяльність виключає подвійне тлумачення близьких за змістом визначень іположень, що розкриваються в обох стандартах.

У наш час повноправними членами комітету є 42 держави, 8 держав мають статус спостерігачів і 2 – кореспондентів.

Міжнародні стандарти оцінки (МСО), вже визнаний і прийнятий цілий ряд організацій, таких як: 

Аргентина - Інститут Argentino де Tasaciones 

Австралія - Австралійський інститут нерухомості 
Австрія - Австрійський Інститут оцінки власності і за стандартами оцінки 
Бразилія - Бразильський інститут Avaliacoes 
Канада - Оцінка інститут Канади 
Китай - Суспільство Китай оцінки 
Колумбія - Registro Національна Avaluadores 
Чехія-Чеська палата оцінювачів 
Єгипет - єгипетської Асоціації оцінювачів нерухомості 
Німеччина - Verband Deutscher Pfandbriefbanken, Bundesverband Є. дер Immobilien-Інвестиції-Sachverständigen V. (BIIS) 
Греція тел присяжних у Оцінювачі Греції 
Гонконг, Китай - Гонконг інститут геодезистів 
Індія-Асоціації практикуючих оцінювачів Індії 
Індонезія - індонезійська товариства оцінювачів 
Ірландія-товариство дипломованих оцінювачів в Республіці Ірландія, ірландські аукціоністів і оцінювачів інститут 
Італія - Consiglio Nazionale Geometri 
Японії та Японська асоціація оцінки нерухомості 
Казахстан-Палата професійних оцінювачів Казахстан 
Корея - Корейська Асоціація оцінювачів нерухомості 
Латвія-Латвійської асоціації оцінювачів 
Литва-Литовської асоціації оцінювачів нерухомості, Литовська асоціація нерухомості та оцінки бізнесу підприємств 
Малаві-геодезистів інститут Малаві 
Малайзія-інституту геодезистів, Малайзія 
Мексика-Національна Асоціація мексиканських оцінки інститутів 
Нідерланди-Raad ВООР Onroerende Закен (ROZ, Нерухомість Ради) 
Нова Зеландія-Нерухомість інституту Нової Зеландії (PINZ) 
Норвегія-Norges Takseringsforbund 
Нігерія-нігерійських Інституту нерухомості геодезистів та оцінювачів 
Poland-польської федерації асоціацій оцінювача 
Румунія-Національна асоціація оцінювачів Румунська 
Росія - Російське товариство оцінювачів, російська рада оцінювачів 
Сінгапур - Сінгапурського інституту геодезистів та оцінювачів 
Словенія - словенська Інститут внутрішніх аудиторів 
Південна Африка -Південно-Африканського інституту оцінювачів 
Іспанія - Асоціації Еспаньола де-де Sociadades Tasacion 
Швеція - Samfundet för Fastighetsvardering 

Танзанія Танзанія - інститут оцінювачів і агентів нерухомості 
Таїланд - таїландській Асоціації оцінювачів 
Туреччина - оцінювачів Асоціації 
Україна -Українського товариства оцінювачів 
Сполученим Королівством та Королівський інститут дипломованих оцінювачів 
Сполучені Штати - Інститут Американського товариства оцінювачів 
Венесуела - Сосьєдад де Ingenieria-де-де Tasaciones Venezuel 
Відповідно з національними асоціаціями не є членами, але є Спостерігачами: 
Албанія - албанського товариства оцінювачів нерухомості Real 
Барбадос - Асоціація професійних оцінювачів 
Естонія - естонська асоціації оцінювачів 
Фінляндія -Асоціації уповноважених Оцінка нерухомості 
Грузія-грузинської Федерації професійних оцінювачів майна, експертизи Інституту оцінки активів Грузії 
Люксембург Національним інститутом експертизи Immobiliere 
Македонія - македонська суспільства оцінці 
Словаччина - Словацької асоціації економічного оцінювачів 
Нижче наведені не є членами, але представники МКСО кореспондентів: 
Палестино - палестинських аудиторів і бухгалтерів Асоціації 
В'єтнам - контролі за цінами, Міністерство фінансів 

Останніми роками інтенсивно розвиваються інте­граційні процеси в Європі та світі. Результати розвитку цих процесів проявляються у створенні Європейського союзу держав, які сформували і використовують єдині стандарти економічної діяльності. Визначальною ознакою міжнародної економічної діяльності є глобалізація бізнесу у всіх його про­явах, в тому числі і бізнесу нерухомості. Розвиток цих об'єк­тивних світових тенденцій спонукав до створення міжнародних організацій оцінювачів нерухомості. Провідними міжнарод­ними методичними центрами і об'єднаннями оцінювачів на сьогодні є такі організації.

1.  Міжнародний комітет стандартів оцінки — IVSC (International Valuation Standart Committee).

Цей комітет об'єднує провідні організації оцінювачів кра­їн Європи і Америки. В складі цієї організації 35 країн у ста­тусі дійсних членів і 14 країн в інших нижчих рангах. Міжна­родний комітет IVSC був заснований у 1981 р.

Становлення професійної оціночної діяльності як самос­тійної сфери бізнесу в окремих країнах Заходу мало місце уже в 40 роках минулого сторіччя. Консолідація діяльності оцінювачів нерухомості різних країн визначається умовами формування системи узгоджених обсягів міжнародних фінансо­вих потоків та інтенсифікацією процесів глобалізації бізнесу.

2.  Європейська група асоціацій оцінювачів — TAGOVA (The European of Valuers Associations).

Ця організація на сьогодні об'єднує 40 професійних стру­ктур оцінювачів нерухомості європейських країн. Європейсь­ка співпраця оцінювачів веде свою історію з минулого сто­ліття, з кінця 70-х років. Так, у 1977 році була заснована група оцінювачів основних фондів. Власне Європейська гру­па асоціацій оцінювачів (ЄГАО) була утворена в 90-х роках минулого сторіччя.

Професійні організації національних членів Європейської групи асоціацій оцінювачів будують свої відносини на прин­ципах професійної ввічливості, взаємної допомоги й співро­бітництва для того, щоб розвивати й відстоювати

Стандарти ЄГАО у своїх національних кодексах.

Якщо асоціації членів ЄГАО ведуть діяльність із навчання (створення шкіл), сертифікації, маркетингу або консалтингу в країнах, професійні організації яких є членами ЄГАО, асо- ціації-члени, що ведуть таку діяльність, повинні повідомити про це національну асоціацію заздалегідь. Аналогічно, коли асоціація-член ЄГАО має намір заснувати відділення своєї організації в країні іншого учасника асоціації, останню варто також інформувати про такі види діяльності.

Одним із найбільш важливих і визнаних центрів методо­логічної і практичної діяльності в сфері оцінки нерухомості є Королівське об'єднання спеціалістів з нерухомості у Вели­кобританії (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Поперед­ні напрацювання цієї організації лягли в основу стандартів оцінки нерухомості як Європейської асоціації, так і Міжна­родного комітету стандартів оцінки.

3. Королівське товариство оцінювачів у Великобрита­нії — RICS (Royal Institution of Chartered Surveyors).

Діяльність з оцінки нерухомості вперше зародилася у Ве­ликобританії в 70-ті роки XX сторіччя. У ці роки ринок неру­хомості у Великобританії інтенсивно розвивався і ціни на не­рухомість постійно зростали. Після цього періоду настав різкий спад активності, ціни на нерухомість знижувалися і велика кількість підприємств на ринку нерухомості несли збитки. Ця тенденція (зростання, а потім падіння активності і цін на нерухомість) сформулювала суспільну потребу ви­вчення і нормалізації процесів на ринку нерухомості.

У 1971 році у Великобританії був сформований Комітет по стандартам оцінки нерухомості і були опубліковані рекоменда­ції з оцінки нерухомості. Ці рекомендації складаються з ряду практичних позицій, процедур, які є обов'язковими при прове­денні операцій оцінки різноманітних груп нерухомості, таких як: будівлі, споруди, обладнання, земельні ділянки, корисні ко­палини, пенсійні фонди, фінансові ресурси компаній та інше.

У 1976 році Королівське товариство оцінювачів нерухо­мості вперше опублікувало «Красну книгу» (RICS Statement of Valuation Practice and Gnidance Notes), в якій були наведені положення стандартів при проведенні операцій оцінки неру­хомості. У 1980 і 1990 роках в ці стандарти вносилися попра­вки та уточнення.

Стандарти оцінки об'єктів нерухомості, розроблені Коро­лівським товариством оцінювачів, є найбільш детальними та систематизованими. Вони враховують досвід декількох деся­тиріч практичної і методичної діяльності британських профе­сійних оцінювачів.

Королівське товариство оцінювачів за статутом є громад­ською організацією. Членом товариства може бути особа, яка має відповідну базову освіту, успішно склала іспити за про­грамою товариства, пройшла стажування під керівництвом досвідченого спеціаліста і яка визнає та виконує статут това­риства.

4. Публічні експертні комітети Німеччини — Gutachte- rausschusse.

Відправним пунктом німецької системи оцінки є так звані «Публічні експертні комітети» (ПЕК) або «Gutachterausschus- se». Вони функціонують в структурі державних установ по землевпорядкуванню.

У Німеччині кожна угода з нерухомістю повинна підпису­ватися у присутності нотаріуса, який зобов'язаний відсилати екземпляр кожного контракту, що стосується нерухомості, у ПЕК. ПЕК відбирає угоди, які, на його думку, становлять інтерес для внесення до бази даних про ринкові ціни. Оскіль­ки контракт на продаж містить тільки частину потрібної ін­формації, ПЕК розсилає анкети покупцям і може персонально інспектувати будинки й земельні ділянки.

Мета цього заходу полягає в тому, щоб сформувати достатні статистичні вибір­ки кожного типу нерухомості й кожної з її вікових груп. Ви­користовуючи ці статистичні дані, ПЕК визначає індекси та інші фактори, за якими можна було б аналізувати ціни на різ­ні види нерухомості. ПЕК щороку публікують результати своїх досліджень, подаючи фактичну інформацію про ринок нерухомості у відповідному регіоні.

Окремі деталі кожної трансакції є конфіденційними й за­критими для широкої публіки, у той час як закодовані дані (без точної адреси) можуть надаватися оцінювачам та іншим агенціям, що діють на ринку нерухомості. ПЕК щорічно пуб­лікують результати своїх досліджень у спеціальних буклетах, деякі з них навіть розміщуються у Інтернеті.

Українські оцінювачі при здійсненні практичної діяльнос­ті враховують визначальні положення системи Міжнародних, Європейських та вітчизняних стандартів оцінки.

В Україні питаннями оціночної діяльності опікується, зок­рема, Українське товариство оцінювачів, Рада якого у 1995 р. затвердила Норми професійної діяльності оцінювача.

Діюча на сьогодні структура Міжнародних стан­дартів містить такі розділи.

ЗМІСТ МІЖНАРОДНИХ СТАНДАРТІВ ОЦІНКИ («INTERNATIONAL VALUATION STANDARDS»)

До 2000 р. Міжнародні керівництва з оцінки мали назву Керівництв із застосування, а Міжнародний стандарт № 3 і Міжнародний стандарт № 4 минулого внесені у 2000 р. до Застосувань міжнародних стандартів оцінки (ЗМСО) під но- мерами 1 і 2 відповідно. Основні розділи Міжнародних стан­дартів оцінки — «Основні поняття і принципи оцінки» й оби­два Стандарти (1 і 2) — зазнали несуттєвих змін. Коментар «Інвестиційне майно» вилучений, а його зміст відбитий в ЗМСО № 1.

У Передмові та вступі наводяться такі інформаційні по­відомлення та матеріали.

1. Місцезнаходження Комітету, керівництво Комітету, члени Комітету, статус і взаємовідносини.

2.  Конституція Комітету. Дати заснування і реорганізацій, найменування, цілі функціонування, керівні і виконавчі орга­ни, механізми участі і взаємовідносини, загальні збори, голо­ва, секретар, фінансове забезпечення, політика, процедури.

3. Міжнародні стандарти оцінки. Цілі і сфери використан­ня, організаційна структура документа, типова структура ста­ндартів, додатки.

Так, типова структура основних стандартів і настанов містить вісім уніфікованих позицій:

1.  Вступ.

2. Сфери  використання.

3. Основні визначення.

4. Зв'язок із стандартами бухгалтерського обліку.

5. Дискусійні аспекти.

6. Застереження.

7. Відхилення  від стандартів.

8.  Дата  введення документа в дію.

Розділ «Основні поняття і принципи оцінки» (General Valuation Concepts and Principles) містить таку інформацію.

1. Вступ. Подібність, спільність проблем оцінки в різних країнах.

2. Поняття землі, власності, оцінювання і професії оціню­вача.

3. Поняття нерухомості і прав на нерухомість, рухомого і нерухомого майна, різноманітних типів активів, аморти­зації.

4. Ціна, вартість, ринок і оцінювання, ринкова вартість, відновлювальна вартість, вартість заміщення.

5. Ринкова вартість. Принципи найкращого використання («найбільш ймовірне використання для об'єктів із тих, які фі­зично можливі, обґрунтовані, фінансово досяжні і які приво­дять до найвищої оцінки об'єкта»).

6. Корисність. Призначення і ефективне використання.

7. Інші важливі концепції (варіанти визначення ринкової вартості, залишкової вартості заміщення).

8. Методи оцінки.

Розділ «Кодекс поведінки» (Code of Conduct) містить такі положення:

1. Загальні зауваження.

2. Сфери використання Кодексу.

3. Визначення.

4. Питання етики. Взаємовідносини з колегами і спеціаліс­тами з інших галузей діяльності, конфлікти інтересів, конфі- денціальність у роботі, незалежність, компетенція, застере­ження, доповідь про оцінку.

Розділ «Типи власності, що оцінюється» (Property Tunes) структуровано за такою схемою.

1. Вступ, загальні зауваження.

2. Нерухомість: терміни, типи об'єктів нерухомості, права і обмеження, сервітути, особливості оцінки, основні методи оцінки.

3. Рухома власність (майно): терміни, типи майна, облад­нання, оборотний капітал, нематеріальні активи, особливості оцінки і методи оцінки.

4. Бізнес. Комерційна діяльність, діюче підприємство, юри­дична особа, складні структури, особливості оцінки і методи оцінки, інвестиційний бізнес.

5. Фінансові інтереси. Види фінансових інтересів, інвес­тиції в нерухомість і цінні папери, зв'язок із стандартами фі­нансової діяльності, особливості оцінки.

Основний розділ — «Міжнародні стандарти оцінки» (IVSC) — має таку структуру.

1.  Введення у міжнародні стандарти. Ринкова і неринкова бази оцінки, ринки, ціна, вартість, оцінка.

2.   IVS-1 «База оцінки — ринкова вартість». Наводиться детальний аналіз ринкової оцінки об'єктів нерухомості як ви­значального підходу оцінювання майна.

3.  IVS-2 «Бази оцінки, відмінні від ринкової вартості». Ро­зглядаються неринкові методи оцінок, зокрема: оцінка при збереженні напрямку використання, оцінка при обмеженні ринкового обороту. Спеціалізовані оцінки, знос, старіння, пе­реоцінка.

Зміст розділу «Застосування міжнародних стандартів»

(додатки) можна подати таким чином.

1. IVA-1. «Оцінка для фінансової звітності». Призначення — допомогти оцінювачу нерухомості спільно із спеціалістами суміжних професій формалізувати зміст фінансових доку­ментів.

2.  IVA-2. «Оцінка для кредитних цілей». Виокремлення стандарту оцінки майна для тих операцій, де воно виступає як застава при одержанні кредиту.

Розділ міжнародних стандартів «Керівні настанови» (Guidance Notes G№ 1 — G№ 10) сформований внаслідок ро­звитку раніше діючих додатків до міжнародних стандартів APG-1, APG-3. Він містить такі керівні настанови.

GN-1 «Нерухомість».

GN-2 «Оцінка орендних прав».

GN-3 «Оцінка машин і обладнання».

GN-4 «Нематеріальні активи».

GN-5 «Діючі підприємства».

GN-6 «Оцінка бізнесу».

GN-7 «Небезпечні отруйні речовини в оцінюванні».

GN-8 «Залишкова вартість заміщення».

Окрім того, IVSC містить: коментарі, словник термінів та схему взаємовідносин із міжнародними фінансовими станда­ртами (International Accounting Standards).

Міжнародні і європейські стандарти оцінки, які були при­йняті в 2000 р. (позначаються, відповідно, як МСО-2000 і ЕСО-2000), порівняно з попередніми, містили істотні зміни, які були внесені в Міжнародні стандарти фінансової звітності (МСФЗ) і які, у свою чергу, були погоджені з Міжнародною організацією, що поєднує комісії з цінних паперів (МОКЦП).

Можна констатувати, що останнім часом в міжнародних правилах з'явилися дуже важливі новації — як у бухгалтер­ському обліку (фінансовій звітності), так і в оцінній діяльнос­ті. При цьому досягнута гармонізація основних принципів і понять між МСО, МСФЗ й МОКЦП. Відповідно до нових МСО наприкінці 2000 р. були внесені зміни й доповнення в європейські (ЕСО), американські (USPAP) і в ряд інших на­ціональних стандартів оцінки.

Новітні зміни в МСО стали наслідком глобальної гармоні­зації, досягнутої в 2000 році між представниками різних сфер економічної діяльності, а саме: інвесторами й фахівцями із цінних паперів, що входять у Міжнародну організацію комі­сій з цінних паперів (МОКЦП — IOSCO); бухгалтерами, що працюють за Міжнародними стандартами фінансової звітнос­ті (МСФЗ — IAS), і оцінювачами, серед яких, крім МКСО, до 2000 року особливо передові позиції стала посідати Європей­ська група асоціацій оцінювачів (ЄГАО — TEGoVA).

Сам факт прийняття міжнародними організаціями тих або інших стандартів дозволяє вважати ці стандарти «загально­прийнятими», і за задумом вони повинні відображати «най­кращу практику». Тому в міжнародних документах прийнято говорити про такі стандарти як про «загальноприйняту най­кращу практику», хоча самі процедури їхнього прийняття — це складний організаційний процес.

В оновленому Резюме загального розділу МСО наголоше­но, що стандарти «покликані полегшити проведення міжна­родних трансакцій (угод), пов'язаних із майном (насамперед, нерухомим), і зробити свій внесок у життєстійкість глобаль­них ринків, сприяючи більшій прозорості фінансової звітнос­ті. Акцент зроблений на використання справжньої ринкової інформації, на основі якої можна виносити професійні су­дження, що стосуються оцінок майна».

Найважливіші для розуміння змісту оцінної діяльності розділи МСО збереглися за цей час майже в незмінному вигляді. Основні й істотні зміни, які відбувалися в МСО, стосувалися взаємозв'язку оцінної діяльності з бухгалтерсь­кою й фінансово-кредитною діяльністю, про гармонізацію яких ішла мова вище. Саме зміни в останніх двох профе­сійних сферах викликають необхідність відповідних кори­гувань.

Зокрема, щодо того, що є «об'єктом оцінки», тепер, у пер­шу чергу, називається «майно», а вже у зв'язку з фінан­совою звітністю — «активи». Раніше ці поняття вводилися у зворотній послідовності, що могло призводити до змішу­вання оцінних і бухгалтерських процедур.

Майно за стандартами, є юридичним поняттям, що охоп­лює всі інтереси, права й вигоди, пов'язані із власністю. Для того, щоб розрізняти нерухомість як фізичний об'єкт і влас­ність на нього в юридичному змісті, власність на нерухомість називають нерухомим майном. Слово «майно», ужите без до­даткового визначення або ідентифікації, може ставитися як до нерухомого, так і до рухомого майна або до їхньої комбінації.

Із формально-методичної точки зору, предметом оцінки є саме право власності на цей актив, а не власне актив — ма­теріальний чи нематеріальний. Тим самим відбувається роз­межування між економічною концепцією оцінки активу, об'єктивно заснованій на можливості купівлі-продажу цього активу на вільному ринку, і суб'єктивною концепцією, що припускає іншу базу, відмінну від ринкової вартості.

Зміни, які відбуваються останніми роками в сфері бухгал­терського обліку (фінансової звітності), за рядом аспектів можуть бути охарактеризовані як запозичення цією сферою елементів оцінної методології. Раніше бухгалтери не викори­стовували такі аналітичні методи як, наприклад, дисконту­вання грошового потоку, що тепер як інструмент включений до ряду стандартів МСФЗ.

З метою зближення позицій оцінювачів і бухгалтерів за основними методологічними поняттями і принципами у ста­ндартах та інших матеріалах з оцінки вартості майна досить докладно викладені більшість положень із МСФЗ. Зокрема, наведені загальні поняття фінансових звітів і цілей їх скла­дання, розглядаються ситуації, у яких можуть виникати кон­флікти між бухгалтерами й оцінювачами — конфлікти, які дозволяються на методологічному рівні.

На Міжнародному форумі оцінювачів «Оцінка активів на глобалізованих ринках» (у Бангкоку; Таїланд, 2-4 жовтня 2001 р.) були обговорені питання розвитку оцінної діяльності у світовому масштабі. Форуму передувало засідання Генера­льної Асамблеї МКСО, на якому були розглянуті основні на­прямки розвитку міжнародних стандартів оцінки й підготов­ки остаточної редакції МСО в 2003 р. Було ухвалене рішення, що тільки МСО повністю відповідає МСФЗ, і всі регіональні (у т. ч. ЕСО) і національні стандарти повинні бути складені відповідно до МСО.

Європейські стандарти оцінки об'єктів нерухомо­сті, якими керуються професіонали-оцінювачі з європейських країн, мають таку структуру.

СТРУКТУРА ЄВРОПЕЙСЬКИХ СТАНДАРТІВ ОЦІНКИ ОБ'ЄКТІВ НЕРУХОМОСТІ

Європейська група асоціацій оцінювачів зробила огляд за­гального змісту ЄСО, внаслідок чого були істотно перегляну­ті й доповнені такі їх частини:

1. Додатковий матеріал до Керівництва 1: Спеціальні фак­тори, що впливають на вартість.

2. Проект Керівництва 3: Оцінка машин і устаткування.

3. Проект Керівництва 5: Оцінка сільськогосподарського майна.

4. Додатковий матеріал до Керівництва 7: Оцінка бізнесу.

5. Проект Керівництва 14: Оцінка портфелів іпотек (за­ставних) для цілей сек'юритизації (новий).

6. Додатковий матеріал до Додатка 1: Методологія оцінки.

7. Проект Додатка 4: Корпоративне управління і Європей­ський кодекс етичної практики (новий).

Для професійних оцінювачів майна значний інтерес стано­вить проект додатка 4 «Корпоративне управління і Євро­пейський кодекс етичної практики» у двох частинах: части­на І «Корпоративне управління» й частина ІІ «Європейський кодекс етичної практики». Додаток 4 охоплює такі групи пи­тань: по-перше, роль Корпоративного управління, його місце в Європейському Союзі й у міжнародному масштабі, його значення для оцінювача і зв'язок з міжнародними стандарта­ми оцінки; по-друге, Європейський Кодекс етики: роль оці­нювача і його взаємин із клієнтами; професійна компетент­ність; взаємини з колегами-оцінювачами; взаємини між Асоціаціями — членами ЄГАО.

Етичні кодекси тісно пов'язані із принципами корпора­тивного управління і є істотним елементом, що формує й під­кріплює професійні стандарти оцінки. Вони пропонуються як фундаментальний критерій, який позитивно сприймається всіма членами ЄГАО, оцінювачами та їх відповідними про­фесійними організаціями. У цьому Кодексі викладаються принципи найкращої практики, які визначають правила, пі- дзаконні акти, положення, кодекси поведінки й етики та на­лежної практики різних національних організацій у кожній з держав — учасників ЄГАО, які здійснюють контроль або моніторинг за діяльністю оцінювачів.

Будучи заснованою на базовому положенні про довіру, професія оцінювача беззастережно втілює принципи профе­сійної свідомості, чесності, лояльності, компетентності, обач­ності й поваги до колег-оцінювачів. Оцінювачі завжди по­винні поводитися й здійснювати свій бізнес із повагою, дос­тоїнством, справедливо, чесно й незалежно для більшого блага широкої публіки, своїх клієнтів і своєї професії.

Контрольні питання:

1.Охарактеризуйте процес розвитку Міжнародних Стандартів.

2.Структура нових «Міжнародних Стандартів Оцінки» .

3.Сутність національних стандартів оцінки.