Тема 14 Оцінювання земельних ділянок

Тема 14.1 Оцінювання земельних ділянок

План:

14.1.1 Земля як базова складова та особливий об’єкт нерухомості

14.1.2 Призначення та функції оцінки землі

14.1.3 Нормативна та ринкова ціна. Поняття земельної ренти

14.1.4 Характеристика ринку землі України

14.1.1 Земля як базова складова та особливий об’єкт нерухомості

Земля є нерухомим речовим благом і в цьому значенні землю правомірно розглядати як природну (історич­но першу) форму нерухомості.

Земля входить до складу не­рухомості як земельна ділянка (територія), що має певні роз­міри, фізичні властивості (якість і склад ґрунту, рельєф, особливі кліматичні умови) і місцерозташування щодо дже­рел сировини, постачальників і споживачів, центрів концент­рації попиту, транспортних ліній.

Така фізична єдність землі і нерухомості знаходить вияв у тому, що блага (капітальні вкладення), які створюються людиною, стають поліпшення­ми самої землі, її фізичними та економічними властивостями. Частина вкладень може бути пов'язана з природними якостя­ми землі — зміна рельєфу, ландшафту, підвищення родючос­ті.

Інший аспект поліпшень пов'язаний з вкладеннями в такі фізичні об'єкти, для яких земля є просторовою базою розмі­щення. У цьому випадку можна розглядати нерухомість як землю з поліпшеннями. А сама земля характеризується особ­ливим функціональним призначенням — землі житлової за­будови, промисловості, транспорту, рекреаційного викорис­тання тощо.

Економічна єдність землі і нерухомості знаходить вияв у тому, що, з одного боку, земля переносить на нерухомість свої властивості (передусім вигоди місця розташування), а з іншого — поліпшення, зроблені на землі, зростаються з нею, додаючи їй нові вигоди, вартість і цінність. Таким чи­ном, ринок землі є одночасно центральною складовою ринку нерухомості, ринку засобів виробництва і ринку капіталів.

Земля — основний виробничий ресурс сільського госпо­дарства, база розташування будь-якого виробництва та прос­торова основа життєдіяльності людей. Вона — природний об'єкт, що, з погляду трудової теорії вартості, не є товаром. За часів соціалістичного устрою в нашій державі земля не брала участі у ринковому обороті, а в капіталістичному — виступала як товарна категорія. У процесі реформування зе­мельних відносин в Україні в напрямку адаптації їх до рин­кових, що домінують у світовій економіці, постало питання про введення землі до єдиного товарного комплексу, надання їй змісту товару.

Рис. Триєдиний зміст ринку землі

Земельні ресурси мають ряд властивостей і особливос­тей, які не залежать від системи суспільних відносин і не притаманні іншим ресурсам.

Земельні ресурси в межах держави є територіальною основою її суверенітету. Це державно-політична характерис­тика землі.

Земля — місце проживання населення, тобто просторо­вий базис його розміщення. Це суспільне призначення землі.

У складі природного середовища земля — базовий при­родний ресурс, навколо якого формуються водні та повітряні ресурси, рослинний і тваринний світ, формуються корисні копалини. Це природне призначення землі.

Земля є основним засобом виробництва. При поєднанні її з живою працею здійснюється процес виробництва, ство­рюються продукти та товари.

У людському суспільстві земля — засіб виробництва, але це предмет праці, тому що в будь-якій сфері діяльності людина тією чи іншою мірою впливає на неї. Сукупність цих двох якостей робить землю специфічним засобом виробництва, що функціонує в усіх галузях народного господарства. Як засіб виробництва земля має низку особливостей:

- не є результатом попередньої праці;

- просторово обмежена;

- незамінна іншими засобами виробництва;

- має постійне місце розташування;

- не зношується при правильному використанні;

- територіальне різноякісна;

- характеризується специфічною корисністю кожної конкретної зе­мельної ділянки;

- має родючість, і в сільському господарстві найбільш ефективно використовуються всі її корисні якості;

- практично в усіх сферах діяльності людини (крім сільського і лісово­го господарства) постає в основному як просторовий операційний базис, тому нерозривно пов'язана з фізичними об'єктами, на ній розташованими, - будинками, спорудами, дорогами, меліоратив­ними спорудами, іншими матеріальними елементами, створеними працею людини, так званими поліпшеннями.

Таким чином, земля як об'єкт ринкових відносин займає унікальне положення в усій системі підприємницької діяльності людей і суспільства в ці­лому, що зумовлено її невідтворюваним характером та багатофункціональ­ним призначенням.

Земля є товаром — об'єктом ринкових відносин, тобто майже кожна земельна ділянка може перейти до нового влас­ника і у кожної ділянки є своя ціна. Відповідно, земля як то­вар (нерухомість) — це об'єкт купівлі-продажу, оренди, за­стави, що задовольняє різноманітні потенційні потреби та має окремі якісні та кількісні характеристики. У цьому кон­тексті виявляється економічна сутність землі. Залучення зе­мель або прав користування ними в ринкові відносини сти­мулює ділову та інвестиційну активність в країні, підвищує ефективність використання земельної власності.

Основний засіб виробництва у сільському господарстві, просторовий базис розміщення виробничих сил та соціальних об'єктів, резерв корисних копалин — земля — є універсаль­ним фактором людської діяльності, об'єктивною умовою іс­нування і функціонування будь-якого суспільства (рис.).

Рис. Властивості та напрями функціонування землі

Земля як товар, згідно з пірамідою А. Маслоу, задовольняє декілька основних груп потреб.

По-перше, це земля-годувальниця (фізіологічні, базові потреби). Все, що необхідно людині для виживання, вона отримує в кінцевому рахунку від землі. Земля — це місце та умова життєдіяльності і прожи­вання людини, найважливіший природний ресурс, базис еко­систем і виробничих сил.

Новий, вищий рівень потреб — соціальні та психологічні. Володіння землею привабливо для людей, адже це престиж­но, підвищує соціальний статус, формує почуття власної гід­ності, задовольняє духовні потреби людей у повазі і визнан­ні, спілкуванні з природою. Володіння землею відіграє одну з головних ролей у формуванні і зміцненні середнього про­шарку суспільства.

Після цього земля задовольняє інтелектуальні потреби людини, а саме — стає основою самореалізації, саморозвитку потенційних можливостей людей у науці, техніці, сільському господарстві, об'єктом пізнання та предметом відображення творчого потенціалу людей.

Тобто земля — товар, але товар особливий, специфіка якого визначається тим, що земля історично виникла як ма­терія, як частина природи і лише з розвитком людського сус­пільства стала і засобом виробництва, і предметом праці.

Специфічні властивості землі як товару, визначені В. Горємикіним, наведені в таблиці.

Таким чином, земля є особливим ринковим товаром, най­більш характерними ознаками якого, що визначають його унікальність, є:

-  обмеженість і не відтворюваність;

-  абсолютна нерухомість і неможливість переміщення;

-  вічність використання;

-  неможливість штучного створення та заміни іншими ресурсами.

Розглядаючи походження землі, констатуємо, що вона має природний початок, підпорядкована певним законам розвит­ку й існує незалежно від волі людей.

Отже, земля як товар невідтворювальна і невідновна. Вона не має витрат на своє створення, оскільки це безплатний дар природи. З іншого бо­ку, землю можна зробити більш родючою шляхом дренажу, іригації, меліорації. Це покращує якість землі, але не змінює її кількості. Її здатність одночасно задовольняти комплекс економічних, соціальних та екологічних потреб покупця зу­мовлює багатофункціональність землі як товару. Іншими словами, землі як товару притаманні властивості природного тіла і засобів виробництва.

Все це обумовлює законодавчі обмеження прав землевла­сників в інтересах суспільства. Власник товару «земля» не може ні знищити, ні погіршити стан цього товару в процесі його використання.

Варто розрізняти терміни «земля» і «земельна ділянка», що використову­ються в різному значенні.

Земля, як правило, вживається в тому випадку, шли мова йде про неосвоєну власність.

Термін «земельна ділянка» озна­чає частину території, на якій виконані якісь роботи (поліпшення), що дозволяють використовувати цю ділянку відповідно до цільового призначення.

У законодавстві України міститься таке визначення земельної ділянки - це частина земної поверхні з установленими межами, яка характеризується певним місцем розташування, господарським використанням, правовим ре­жимом та іншими суттєвими ознаками, з визначеними щодо неї правами.

Весь земельний фонд України — це майже 60 мільйонів гектарів землі. Зважаючи на велике значення землі в усіх сферах життєдіяльності україн­ського народу, Конституція відокремила землю від інших об'єктів нерухо­мості й запровадила принцип її особливої охорони з боку держави. Такий порядок лишився незмінним упродовж усієї історії існування спочатку Ра­дянського Союзу, а потім незалежної держави України.

Залежно від споживчих якостей і відповідного призначен­ня землі розподіляються за такими групами (згідно з Земе­льним кодексом України).

1. Землі сільськогосподарського призначення:

—  сільськогосподарські угіддя (рілля, багаторічні наса­дження, сіножаті, пасовища та перелоги);

—  несільськогосподарські угіддя (господарські шляхи і про­гони, полезахисні лісові смуги, землі під господарськими дворами).

2.   Землі житлової та громадської забудови в межах населених пунктів (під житловими будинками, громадсь­кими будівлями і спорудами, об'єктами загального корис­тування).

3.  Землі природно-заповідного фонду та іншого при­родоохоронного призначення (природні заповідники, на­ціональні природні парки, біосферні заповідники, регіо­нальні ландшафтні парки, заказники, пам'ятки природи, заповідні урочища, ботанічні сади, дендропарки, зоологіч­ні парки, парки — пам'ятники садово-паркового мистецт­ва, природні об'єкти, що мають особливу наукову цін­ність).

4. Землі оздоровчого призначення.

5. Землі рекреаційного призначення.

6. Землі історико-культурного призначення (на яких розташовані: музеї-заповідники, меморіальні парки і кладо­вища, городища, кургани, пам'ятні скульптури, поля давніх битв, залишки фортець, військових таборів, поселень і стоя­нок, архітектурні ансамблі, споруди культової архітектури та ін.).

7. Землі лісового фонду (вкриті і не вкриті лісовою рос­линністю, які надані та використовуються для потреб лісово­го господарства).

8. Землі водного фонду (зайняті морями, річками, озера­ми, водосховищами, болотами, островами, прибережними за­хисними смугами, гідротехнічними спорудами).

9. Землі промисловості, транспорту, зв'язку, енергети­ки, оборони та іншого призначення (надані в установленому порядку підприємствам, установам та організаціям для здійс­нення відповідної діяльності).

Земельні поліпшення - зміна якісних характеристик земельної ділянки внаслідок розташування в її межах будинків, будівель, споруд, об'єктів інженерної інфраструктури, меліоративних систем, багаторічних насаджень, лісової та іншої рослинності, а також внаслідок господарської діяльності або проведення певного виду робіт (зміна рельєфу, поліпшення ґрунтів тощо);

Об'єктами оцінки земель є: територія адміністративно-територіальних одиниць або їх частин, території оціночних районів та зон, земельні ділянки чи їх частини або сукупність земельних ділянок і прав на них, у тому числі на земельні частки (паї), у межах території України.

Види оцінки земель

Залежно від мети та методів проведення оцінка земель поділяється на такі види:

- бонітування ґрунтів;

- економічна оцінка земель;

- грошова оцінка земельних ділянок.

Дані бонітування ґрунтів є складовою частиною державного земельного кадастру та є основою проведення економічної оцінки сільськогосподарських угідь і враховуються при визначенні екологічної придатності ґрунтів для вирощування сільськогосподарських культур, а також втрат сільськогосподарського та лісогосподарського виробництва.

Дані з економічної оцінки земель є основою при проведенні нормативної грошової оцінки земельних ділянок, аналізі ефективності використання земель порівняно з іншими природними ресурсами та визначенні економічної придатності земель сільськогосподарського призначення для вирощування сільськогосподарських культур.

Грошова оцінка земельних ділянок залежно від призначення та порядку проведення може бути нормативною і експертною.

Нормативна грошова оцінка земельних ділянок використовується для визначення розміру земельного податку, державного мита при міні, спадкуванні та даруванні земельних ділянок згідно із законом, орендної плати за земельні ділянки державної та комунальної власності, втрат сільськогосподарського і лісогосподарського виробництва, а також при розробці показників та механізмів економічного стимулювання раціонального використання та охорони земель.

Експертна грошова оцінка земельних ділянок та прав на них проводиться з метою визначення вартості об'єкта оцінки. Експертна грошова оцінка земельних ділянок використовується при здійсненні цивільно-правових угод щодо земельних ділянок та прав на них, крім випадків, визначених цим Законом, а також іншими законами.

Грошова оцінка земель населених пунктів проводиться з метою створення умов для економічного регулювання земельних відносин при передачі земель у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, при купівлі-продажу земельної ділянки, здійсненні оренди, ціноутворенні, визначенні ставок земельного податку.

Грошова оцінка земель здійснюється відповідно до «Порядку грошової оцінки земель сільськогосподарського призначення та населених пунктів» від 27.01.2006 № 18/15/21/11 та включає цілий комплекс спеціальних процедур, спрямованих на визначення вартості земельних ділянок.

Нормативна грошова оцінка проводиться методом капіталізації рентного доходу відповідно до встановлення нормативів.

На першому етапі визначається базова вартість одного квадратного метра земель населеного пункту;

на другому – вартість по економіко-планувальних зонах;

на останньому етапі – грошова оцінка одного квадратного метра земельної ділянки певного функціонального використання з урахуванням локальних факторів у межах економіко-планувальних зон.

В межах населених пунктів виділяють:

• зони житлової забудови (малоповерхової, багатоповерхової, змішаної житлової забудови з комерційним, побутовим, адміністративно-громадським призначенням, з ділянками для ведення особистого підсобного господарства тощо);

• території загального користування з громадськими будівлями, зеленими насадженнями, водоймищами, вулицями, проїздами, майданами;

• ділянки для розміщення об'єктів комунального призначення (житлово-експлуатаційні та ремонтні підприємства, водозабори, очисні споруди тощо);

• виробничі зони (легкої і важкої промисловості, будівельної індустрії, машинобудування, електронної промисловості, деревообробки, автотехобслуговування);

• землі транспорту, зв'язку та іншого призначення;

• зони роздрібної і оптової торгівлі, ринкової інфраструктури, комерційних послуг, складського господарства;

• землі, надані організаціям, установам для цільового призначення (досліджень і наукових розробок, освіти, культури, оборони, громадських та релігійних потреб тощо);

• землі державного управління та місцевого самоврядування;

• зони природоохоронного, оздоровчого, рекреаційного та історико-культурного призначення;

• сільськогосподарські угіддя, які розташовані в межах населених пунктів;

• резервні території, необхідні для розширення забудови відповідно з перспективою їх розвитку і архітектурно-планувальною структурою.

14.1.2 Призначення та функції оцінки землі

Діюча практика оцінки землі враховує розподіл земель за їх цільовим призначенням, що знайшло відображення у Земельному Кодексі України. Особливе місце в цьому розподілі займають сільськогосподарські землі. Але на сьогодні ринок таких земель тільки починає формуватися, тому питання методології та методики оцінки земель будуть наведені на прикладі міських земель.

Інтерес до земельнооціночної діяльності різко зростає з переходом до платного характеру користування землею, особливо в містах, де плата за землю є важливою прибутковою статтею місцевого бюджету.

Світовий досвід свідчить про різноманітність форм плати за землю. Загалом нараховується понад десяти видів земельних податків та зборів:

— податок на земельну власність,

— податок на збільшення її вартості (земельні поліпшення),

— податок на прибуток від землі,

— податок на право забудови,

— податок на передачу прав на землю, її дарування,

— мито за реєстрацію угоди купівлі-продажу землі, тощо.

В економічно розвинутих країнах плата за землю становить 15–30% від усіх надходжень до міського бюджету.

Таким чином, наявність оцінки землі створює можливість органам місцевого самоврядування створити необхідні умови для формування фінансово-економічної бази міста за рахунок справлення плати за землю.

Важливою складовою земельної реформи є приватизація міських земель. Після виходу Указу Президента «Про приватизацію та оренду земельних ділянок несільськогосподарського призначення для здійснення підприємницької діяльності» виникла можливість передачі в приватну власність від 40 до 80 відсотків загальної площі населених пунктів, що створює реальні умови для формування повноцінного ринку землі в містах.

Центральне місце в становленні ринку належить вартісній оцінці міських земель, яка в умовах перехідного до ринкової економіки періоду дала б змогу провести першочергову приватизацію земельних ділянок. За її результатами передбачено здійснювати продаж як земельної ділянки, так і права оренди, у тому числі на конкурсній основі через аукціони та тендери.

Слід підкреслити, що земельнооціночна діяльність має важливе значення не тільки для приватизації міських земель, але й для здійснення майнових угод з землею та правом їх оренди на вторинному ринку. Крім того, оцінка є обов’язковою складовою всіх інвестиційних процесів. Тому від стану земельно оціночної діяльності, рівня розвитку її теоретичної та методичної бази залежать темпи здійснення не тільки земельної, але й економічної реформи в цілому.

Прийняття на державному рівні цілої низки законодавчих актів про плату за землю та приватизацію дозволило ввести оцінку міських земель у правове поле регулювання земельних відносин. Вона стає ключовим елементом у реалізації державної політики оподаткування та ціноутворення.

14.1.3 Нормативна та ринкова ціна. Поняття земельної ренти

Відповідно до правової бази в Україні здійснюється економічна та грошова оцінка землі. При цьому економічна оцінка — «це оцінка землі як природного ресурсу и засобу виробництва в залежності від продуктивності земель, їх прибутковості». Економічна оцінка визначається в умовних кадастрових гектарах чи в грошових одиницях. Така оцінка є складовою частиною державного земельного кадастру і використовується під час проведення грошової оцінки земельних ділянок.

У залежності від мети та порядку проведення грошова оцінка може бути нормативною чи експертною. Вибір методу оцінки обумовлює її спрямованість: чи буде вона зорієнтована на встановлення реальної ціни, чи буде носити нормативний характер. Тому важливим є чітке визначення та розмежування таких розумінь, як ринкова вартість та нормативна цінність.

Для існування ринкової вартості необхідною умовою є наявність ринку відповідних типів об’єктів, аналогічних тим, що оцінюються. Відсутність зазначеного фактора вимагає від оцінювача використання бази оцінки, яка відрізняється від ринкової. Заміна бази оцінки на неринкову тягне за собою зміну методу оцінки.

У сучасних умовах, коли ринкові відносини тільки формуються, оцінка землі часто носить нормативний характер і здійснюється в рамках розрахункового ціноутворення на підставі уявлень про характер оптимального використання земель міст. Важлива роль тут належить нормативній ціні, яка відображає якість міських земель за цілою низкою критеріїв: забезпеченістю інженерною, транспортною та соціальною інфраструктурою, екологічними параметрами середовища, рівнем історико-культурної цінності, ступенем зв’язаності житла з місцем прикладення праці, відпочинку тощо. Це дає змогу одержувати уяву про можливу рентну цінність земельних ділянок, стає базою для обчислення розмірів диференційних ставок земельних податків та зборів.

Таким чином, нормативна ціна землі — це показник, що характеризує вартість земельної ділянки певної якості та місцеположення, виходячи з потенційного доходу за розрахунковий термін окупності.

У проекті Закону України «Про нормативну ціну землі й плату за землю» у статті 6 нормативна ціна землі визначається як вартість землі в грошовому або натуральному виразі, яка розраховується за величиною еталонної прибутковості землі з одиниці площі й встановленого Кабінетом Міністрів України відсотка капіталізації чистого прибутку від використання землі.

За суттю, нормативною ціною є показники грошової оцінки, прийнятої на державному рівні з метою економічного регулювання земельних відносин на сучасному етапі. В основі грошової оцінки лежить капіталізація потенціального рентного доходу, що виникає завдяки облаштуванню міських територій і створенню особливих споживчих властивостей міських земель з урахуванням розташування земельних ділянок у плані міста та їх функціонального використання.

Неринкова база оцінки, якою є нормативна ціна, має місце у світовій практиці оцінки міських земель. Вона широко використовувалася країнами з розвинутою ринковою економікою під час спаду активності на ринках нерухомості. Її доцільно також застосовувати в тих випадках, коли користування землею в доходних цілях збитково або невизначено.

Ефективність застосування неринкової бази оцінки в значній мірі залежить від повноти врахування рентоутворюючих факторів. До неринкової відноситься й масова оцінка, потреба в якій виникає, коли необхідно одночасно оцінити велику кількість земельних ділянок або всю територію міста в цілому. Масова оцінка може бути частковою (коли міські землі оцінюються з точки зору одного, окремого виду їх використання), або загальною (комплексною), коли землі оцінюються з точки зору всіх можливих видів їх використання.

Найчастіше масова оцінка здійснюється за державним замовленням для цілей оподаткування. Використовуючи, у принципі, одну й ту ж оцінку окремих ділянок як базову, масова оцінка не враховує індивідуальних властивостей попиту та пропорції на конкретну ділянку, обумовлених ринком. Масова оцінка більш стабільна й базується на узагальнених даних, що відображають потенційну цінність землі.

Масова оцінка може бути здійснена на основі:

1) бальної оцінки, коли ступінь цінності відображається в балах і шляхом складання яких виводиться інтегральна оцінка, на підставі якої й робиться остаточний висновок;

2) ранжування факторів за їх вагою в загальному комплексі чинників, сприятливих для того чи іншого виду діяльності з наступною бальною оцінкою окремих факторів;

3) вартісної оцінки, побудованої на визначенні економічного ефекту за кожним з факторів, що розглядаються, у залежності від функціонального використання міських земель;

4) змішаної (комбінованої) оцінки, яка враховує як вартісну, так і бальну оцінку окремих факторів.

Процедура масової оцінки включає:

— встановлення мети оцінки;

— складання кадастрової карти міста;

— визначення видів використання міських земель;

— встановлення просторового поширення факторів, що впливають на вартість землі;

— визначення натуральних показників оцінки;

— земельнооціночна структуризація території міста;

— встановлення процедури пофакторної та інтегральної оцінки споживчих властивостей території;

— складання схеми економіко-планувального зонування;

— визначення базової вартості міських земель.

Застосування тієї чи іншої оцінки регламентовано чинним законодавством. Нормативна оцінка земель здійснюється при передачі землі у власність, спадщину, під заставу, при даруванні, купівлі-продажу земельної ділянки та права оренди, визначенні ставок земельного податку.

Сфера застосування експертної оцінки значно вужча. Вона враховується при визначенні розміру внеску до статутних фондів спільних підприємств, акціонерних товариств, об’єднань, кооперативів, ціни продаж земельних ділянок при їх приватизації і є визначальною при продажу земельних ділянок під об’єктами незавершеного будівництва. З проведенням земельних аукціонів експертна оцінка стала використовуватися при встановленні стартових цін.

Рента - це доход від власності, який сплачують орендатори власникам матеріальних невироблених активів (землі і надр) за право використання цих активів протягом певного періоду.

Рента включає земельну ренту і ренту за надра.

Земельна рента — це ціна, що сплачується за використання обмеженої кількості землі та інших природних ресурсів.

Земельна рента як економічна категорія виражає відносини привласнення додаткового продукту власником землі у формі орендної плати за право користування землею. Проте рента не тотожна орендній платі. Крім ренти як плати за користування землею орендна плата містить відсоток на вкладений у землю капітал, а також амортизацію цього капіталу. При високих орендних ставках власник землі може привласнювати частину середнього прибутку сільськогосподарського підприємця.

Земельна рента і орендна плата є загальною економічною основою будь-якого суспільства. Спочатку земельна рента виникла і розвивалася у формі традиційної земельної ренти. Виникнення підприємницьких виробничих відносин стало умовою існування сучасної земельної ренти. Проте земельна рента завжди є економічною основою реалізації власності на землю. Це доход, не пов'язаний з підприємницькою діяльністю; це частина додаткового продукту, який створюється сільськогосподарськими виробниками, що господарюють на землі.

Як уже зазначалося, в сільському господарстві в процесі виробництва беруть участь природні процеси і біологічні фактори. У зв'язку з цим в сільському господарстві крім суспільних факторів слід розрізняти такі природні фактори, як кліматичні умови, хімічний і механічний склад землі, біологічні та інші моменти. Залежно від цих факторів одна й та сама кількість і якість праці може бути представлена в більшій або меншій кількості продуктів, споживних вартостей.

Якою б великою не була роль природних факторів, сільськогосподарський продукт створюється працею людей. Тому провідна роль у розвитку сільськогосподарського виробництва завжди належить економічним факторам. Це положення має особливе значення для з'ясування рентних відносин у сільському господарстві.

У найзагальніших рисах можна стверджувати, що цінність міських земель складається з показників диференціальної, абсолютної та монопольної ренти.

Диференціальна рента відображає конкретну цінність земельної ділянки і поділяється на:

- ренту за рахунок доступності ділянки, що зумовлена зменшенням витрат на ввіз сировини, матеріалів, комплектуючих виробів та вивіз готової продукції, а також зростанням продуктивності праці робітників внаслідок зниження транспортної втоми;

- ренту за рахунок освоєності території, що визначається зниженням вартості продукції завдяки скороченню витрат на створення інженерно-транспортної інфраструктури«(мереж енерго- та водопостачання, каналізації, шляхів автомобільного та залізничного транспорту тощо);

- ренту за рахунок ефективності додаткових капіталовкладень в облаштування території, яка зумовлена можливостями і вигодами даної ділянки, а також способом її використання, зокрема поєднанням сумісних функцій." Пропозиція додаткових послуг формує за цих умов підвищений попит і, таким чином, збільшує споживчі властивості ділянки.

Диференційна рента утворюється незалежно від форми власності на землю. Причиною її є монополія на землю як на об'єкт господарювання. Виникнення цієї монополії означає існування відособлених виробників у системі товарно-грошових відносин, а також своєрідний синтез існуючих природних і економічних умов для утворення диференційної ренти.

Першою природною умовою існування диференційної ренти є відмінності у природній родючості землі, а також місцезнаходження земельних ділянок по відношенню до ринку (місць реалізації продукції). Розвиток науки і техніки, широке використання їх досягнень у сільському господарстві впливають на ці відмінності, проте повністю усунути їх неможливо.

Господарства, розміщені на кращих землях, створюють додатковий чистий доход. Цього останнього позбавлені господарства, що знаходяться на гірших землях. Якби вони одержували його, то монополія на землю як об'єкт господарювання зникла б.

Другою природною умовою утворення диференційної ренти є обмеженість землі. Земля у просторі обмежена, ще обмеженіші кращі за родючістю землі. Продукція, що виробляється на кращих і середніх землях, не може задовольнити потреби суспільства, тому у господарський оборот залучаються також ділянки землі, відносно гірші за родючістю і місцезнаходженням.

Господарства, які використовують кращі землі, мають більше продукції з одиниці земельної площі та одержують додатковий продукт, який є матеріальною основою диференційної ренти.

Необхідною економічною умовою перетворення цього додаткового продукту в диференційну ренту є наявність товарно-грошових відносин і особливості дії закону вартості у сільському господарстві. Ця особливість полягає в тому, що суспільна вартість сільськогосподарських продуктів визначається середніми витратами суспільне необхідної праці у господарствах, що розташовані на гірших за родючістю і місцезнаходженням землях при середньому рівні організації виробництва. Господарства, які розташовані на кращих та середніх землях, мають нижчу індивідуальну вартість сільськогос-подарської продукції, проте реалізують її за цінами, які визначаються вартістю на гірших землях. Це дає можливість одержувати додатковий чистий доход, який утворюється понад середній чистий доход.

Слід розрізняти дві форми диференційної ренти - першу і другу.

Перша диференційна рента є додатковим чистим доходом, який одержують в результаті продуктивнішої праці на кращих за родю-чістю і місцезнаходженням землях.

Друга диференційна рента виникає в результаті підвищення продуктивності землі на основі використання ефективніших засобів виробництва, тобто додаткових вкладень у землю. Цю ренту одержують не всі господарства, а лише ті, які займаються інтенси-фікацією за сприятливіших умов виробництва (тобто використовують кращі землі). Господарства, які здійснюють додаткові вкладення на гірших землях, одержують не другу ренту, а раціоналізаторський доход.

Що є спільного для першої та другої диференційної ренти? По-перше, причина утворення - монополія на землю як на об'єкт господарювання.

По-друге, основа виникнення - відмінності в родючості землі. Взаємозв'язок диференційної першої і другої рент полягає в тому, що вони засновані на використанні родючості земель. Тільки перша рента пов'язана з природною, а друга - з економічною родючістю грунтів. Друга диференційна рента характеризує інтенсивний розвиток сільського господарства.

У сучасних умовах підвищення попиту на сільськогосподарську сировину виникає необхідність освоєння нових земель з низькою родючістю. В той самий час обмеженість землі, а також прискорення науково-технічного прогресу в сільському господарстві зумовлюють деяке зниження ролі природної родючості.

Широке використання сучасної техніки і технології стирає різницю в ефективності рівновеликих витрат капіталу на різних за родючістю землях, що сприяє зменшенню другої диференційної ренти. Паралельно діють фактори, які сприяють збільшенню її, а саме різниця ступеня використання інтенсивних факторів в різних господарствах зберігається, а в деяких випадках і посилюється.

Таким чином, диференційна рента - це за своєю сутністю не що інше, як додатковий прибуток, який отримують у будь-якій сфері промислового виробництва на будь-який капітал, що функціонує в умовах вище середніх. У сільському, господарстві він є більш-менш постійним, оскільки грунтується на різній родючості різних категорій землі.

У країнах, де панує приватна власність на землю і діє міжгалузева конкуренція, існує ще й абсолютна рента, яка утворюється на всіх використаних землях, у тому числі на гірших.

Абсолютна рента характеризує ефективність цільового використання земельної ділянки. На відміну від диференціальної, вона не залежить від конкретних властивостей ділянки, її показники стосуються в цілому галузі чи виду діяльності, що використовує землю, її можна назвати рентою переваги цілі використання.

Причиною її є монополія на приватну власність на землю, яка закріплює високу норму прибутку в сільському господарстві понад середню норму прибутку. Отже, абсолютна рента - це надлишок вартості сільськогосподарського продукту над його ціною виробництва.

Висока норма прибутку в сільському господарстві може створюватися внаслідок існування ряду факторів: низької органічної будови капіталу, використання дешевшої робочої сили, більш швидкого обороту коштів, економії на постійному капіталі та ін. Значення цих факторів у кожній країні неоднакове і весь час змінюється. Так, у розвинутих країнах рівень органічної будови капіталу в сільському господарстві вже піднявся до рівня промисловості. Тому ця умова для створення абсолютної ренти відпала, проте причина виникнення абсолютної ренти - монополія приватної власності на землю - залишається. Ось чому слід брати до уваги, що можуть існувати і діяти інші фактори утворення високої норми прибутку в сільському господарстві, а монополія приватної власності на землю лише закріплює цю високу норму прибутку і примушує реалізовувати сільськогосподарську продукцію за її вартістю, яка вища за ціну виробництва.

Отже, абсолютну ренту породжує не низька будова землеробського капіталу, а монополія приватної власності на землю, яка не дає можливості конкуренції вирівняти прибуток з низькопобудованого капіталу.

У практиці сучасних розвинутих країн підвищення органічної будови капіталу в землеробстві зумовлює зменшення абсолютної ренти, проте зростання загального розміру функціонуючого капіталу сприяє збільшенню її.

Приватна власність на землю і необхідність виплати ренти за всі використані землі можуть призвести до перетворення абсолютної ренти в монопольну, коли ціна на сільськогосподарську продукцію вища за її вартість.

Монопольна рента в місті утворюється на всіх ділянках, незалежно від їхніх властивостей, оскільки для розміщення будівництва потрібні ділянки в певних місцях на певних територіях, а пропозиції вільних ділянок внаслідок обмеженості території міста в цілому не відповідають попиту на них, особливо в районах з такими якостями, які практично неможливо відтворити: ядро центру, що історично склався, заповідні території, території з оздоровчими властивостями тощо.

Рентні доходи розподіляються між власником землі та її орендарем або між державою і тими, хто користується землею.

Використання землі в Україні є платним. Власники землі та землекористувачі щорічно вносять плату за землю у вигляді земельного податку або орендної плати, що визначається залежно від якості та місцезнаходження земельної ділянки (виходячи з кадастрової оцінки земель). У земельному податку і орендній платі міститься частина рентного доходу. Якщо його одержує власник землі, то рентний доход перетворюється у ренту.

Розмір орендної плати орендареві встановлюють за угодою сторін. У результаті підвищення продуктивності землі на основі використання ефективніших засобів виробництва надлишковий доход збільшується. До закінчення строку договору він надходить орендарям у вигляді рентного доходу. При укладенні нового договору він може бути зарахований в орендну плату і надходити вже власнику землі. З метою стимулювання інтенсифікації сільського господарства доцільно оптимально здійснювати розподіл рентного доходу другої диференційної ренти між власником землі і орендарем. Останній повинен бути заінтересований у додаткових вкладеннях у землю, а це вимагає залишення у нього певної частини рентного доходу.

Порядок оподаткування і середні ставки земельного податку та граничні розміри орендної плати за землю встановлює Верховна Рада України.

Рентний доход, що міститься у платежах за землю, надходить до бюджетів сільських, селищних, міських Рад народних депутатів, на території яких знаходяться земельні ділянки. Частина коштів від плати за землю централізується у державному і обласних бюджетах.

Від плати за землю, а отже, і вилучення рентного доходу звільняються заповідники, національні та дендрологічні парки, ботанічні сади, заказники (крім мисливських), дослідні господарства науково-дослідних установ і навчальних закладів сільськогосподарського профілю та ін.

Новостворені селянські (фермерські) господарства звільняються від плати за землю (а отже, і від вилучення рентного доходу) протягом трьох років з часу передачі у їх власність або надання в користування земельної ділянки.

Рентний доход, як правило, використовується на фінансування заходів щодо раціонального використання та охорони земель, підвищення родючості грунтів, виконання робіт із землеустрою, ведення земельного кадастру; відшкодування витрат власникам землі та землекористувачам, пов'язаних з господарюванням на землях гіршої якості; економічного стимулювання власників землі та землекористувачів, у тому числі й орендарів.

З рентою пов'язана ціна землі. Вона визначається як капіталізо-вана рента, тобто грошовий капітал, що забезпечує його власникові той самий доход, але у формі не ренти, а суми відсотка на вкладення у банк.

Ціну землі розраховують за формулою

Ц= R\S*100

де R - рента;

S - норма позикового відсотка.

Звідси ціна на землю залежить від розміру земельної ренти і позикового відсотка.

Науково-технічний прогрес і підвищення інтенсивності сільського господарства зумовлюють необхідність додаткових вкладень у зем-леробство, що, призвело до Зростання диференційної ренти і відповідно до зростання цін на землю.

Відомо, що рівень прибутковості будь-якого виду економічної діяльності значною мірою залежить від зручності розміщення, доступності, ступеня освоєності території та характеру її використання. У будь-якому разі можна стверджувати, що при інших рівних умовах прибуток буде вищий там, де кращі зазначені умови. Тому підприємства, що мають зручне розташування, перебувають у сприятливих умовах щодо використання ринку сировини, збуту, робочої сили, організації технологічного процесу. Це забезпечує їм економію коштів і часу та одержання надлишкового доходу - міської земельної ренти. І хоча особливості прояву міської земельної ренти суто індивідуальні, закони рентоутворення єдині для всіх міських земель.

Урбаністична концентрація населення та виробництва робить міські землі унікальним ресурсом. Становлячи лише два відсотки від загальної площі території України, вони концентрують понад дві третини населення, понад 75% основних промислово-виробничих фондів, близько 95% фінансово-кредитних і науково-дослідних установ, зосереджують основні соціальні, виробничі, інформаційні та управлінські зв'язки. Це створює для користувачів міських земель винятково сприятливі можливості для господарювання та підприємництва. Саме в цьому полягає причина великої привабливості міст, насамперед великих, що мають могутній багатофункціональний виробничий, науковий та культурний потенціали.

За умов як ринкової, так і адміністративно-командної системи господарювання, рентні платежі утворюються і вилучаються не тільки в сільському господарству, а й в інших сферах проживання й праці людини, наприклад, у населених пунктах, промисловості і т.п. Закономірності утворення ренти тут такі ж, як і в сільському господарстві. Особливості пов'язані, в першу чергу, зі специфікою використання землі в несільськогосподарських галузях Якщо у видобувній промисловості земля - резервуар споживчих вартостей, то в населених пунктах вона виступає як простір, де розміщуються житло, або як умова виробництва, де розміщуються заводи, фабрики і т.п. При цьому враховується рельєф землі, щільність, вологість і інші властивості як грунтів, так грунто-утво-рюючих порід, розташування об'єктів по відношенню до шляхів сполучення, комунікацій і інше.

В населених пунктах земельна рента поділяється на три типи, в залежності від трьох типів простору, врахування яких у містобудуванні є обов'язковим:

- особливості господарсько-містобудівного освоєння регіону, в якому розміщений населений пункт (наприклад, в районі міст Києва, Чернівців чи Путили в Карпатах);

- неоднорідність міського простору і планувальної структури міста, селища чи села;

- локальні умови притаманні кожній земельній ділянці, її інженерне облаштування, підготовленість території до житлового чи іншого, будівництва і тп.

Перший тип земельної ренти формується за рахунок регіональної виробничої інфраструктури, адміністративного, науково-технічного і соціально-культурного потенціалу міської або сільської' системи, а також за рахунок різниці в суспільних витратах на відтворення основних фондів і трудових ресурсів у різних регіональних умовах.

Другий тип земельної ренти встановлюється для кожного конкретного населеного пункту на основі аналізу структури його планування . Економічна суть земельної ренти другого типу полягає в тому, що неоднорідність плану території міста або села приводить до різних умов організації діяльності виробництва і людей. Більш сприятливі умови для землеволодільців і землекористувачів у центрі міста (села), яке добре пов'язане з місцями прикладання праці, центрами обслуговування, місцями масового відпочинку, менш сприятливі умови на периферії.

Третій тип земельної ренти пов'язаний з благоустроєм локальної території землі в залежності від її освоєння, складності інженерно-технічного облаштування і т.п.

Саме ці види ренти обумовлюють величину земельної ренти, а, відповідно, і ціни на землю

Таким чином, цінність міських земель полягає в їх здатності приносити додатковий прибуток, що виникає у містах передусім завдяки зручності місця розташування відносно ринків ресурсів і збуту та інфраструктурному облаштуванню території. За можливість отримання цього прибутку, власне, і справляється плата за міські землі. Вона повинна відповідати грошовій сумі, яка, якщо її покласти в банк, дасть у вигляді відсотків з вкладу прибуток того ж розміру, що й рентний дохід, котрий щорічно одержується з даної земельної ділянки. Тобто ціна землі - це капіталізована земельна рента.

14.1.4 Характеристика ринку землі України

Ринок землі є одним із пріоритетних ринків України. Впродовж 2006-2007 років земельний ринок характеризувався значним попитом і зростанням вартості землі. Світова фінансова криза істотно вплинула на подальший розвиток земельного ринку в Україні. В той же час інвестиційна привабливість земельного ринку в Україні залишається на високому рівні. Тенденції і пріоритети ринку змінилися в бік земель сільськогосподарського призначення. Раніше земельні ділянки даної категорії набувалися з метою зміни цільового призначення і подальшого використання під забудову комерційної і житлової нерухомості. Тепер же значне сповільнення зростання цін на нерухомість, а також зростаючий попит на товари сільськогосподарського виробництва значно збільшили динаміку інвестицій в сільськогосподарські землі, особливо з боку агропромислових підприємств. На протязі останніх 12 місяців компанії аграрного сектора залучили приблизно $1,14 млрд від вітчизняних та іноземних інвесторів від продажу акцій компаній, що володіюсь земельними ділянками.

В той же час доступ на ринок землі в Україні ускладнений і пов'язаний із значними юридичними ризиками та організаційними проблемами.

Основними проблемами земельного ринку на сьогоднішній день є тривалий і заплутаний процес передачі (продажу) прав на землю та їх реєстрації, відсутність вільного продажу земель сільгосппризначення, складні і непрозорі процедури викупу земель та зміни їх цільового призначення. Крім того, неоднозначне законодавче регулювання робить цей сегмент ринку одним із найскладніших в Україні.

Принципи державної політики у сфері діяльності на ринку земель.

1. Діяльність на ринку земель базується на таких основних принципах:

-прозорість обігу земельних ділянок (прав на них) на ринку земель;

-раціональне використання та охорона земель;

-забезпечення конституційних гарантій та захисту прав суб'єктів ринку земель;

-аналіз та прогнозування сталого функціонування і розвитку ринку земель;

-пріоритетність суспільних потреб.

2. Діяльність на ринку земель сільськогосподарського призначення базується, крім принципів, визначених частиною першою цього абзацу, на принципах:

-пріоритетності їх використання за цільовим призначенням; забезпечення консолідації земель та оптимізації землекористування;

-встановлення додаткових вимог для покупців окремих видів земельних ділянок сільськогосподарського призначення;

-встановлення науково обґрунтованих максимальних норм придбання у власність земельних ділянок фізичною чи юридичною особою;

-реалізації переважного права на купівлю земельних ділянок;

-надання окремим категоріям громадян можливості купівлі земельних ділянок державної або комунальної власності (права на їх оренду) з розстроченням платежу.

Органи, що здійснюють продаж земельних ділянок державної або комунальної власності та права на їх оренду мають право на: продаж земельних ділянок державної або комунальної власності та права на їх оренду здійснюють Кабінет Міністрів України, органи місцевого самоврядування, місцеві державні адміністрації, державні органи приватизації, а також центральний орган виконавчої влади з питань земельних ресурсів у межах повноважень, встановлених Земельним кодексом України.

Інформування громадськості про продаж земельних ділянок державної або комунальної власності та права на їх оренду - під час підготовки до продажу земельних ділянок державної або комунальної власності та права на їх оренду замовники відповідно до своїх повноважень:

-інформують населення у загальнодержавних офіційних друкованих засобах масової інформації зі сферою розповсюдження у відповідних адміністративно-територіальних одиницях, у межах яких розташовані земельні ділянки, про продаж земельних ділянок державної або комунальної власності (права на їх оренду);

-залучають представників громадських організацій, а також землевласників і землекористувачів до участі в обговоренні заходів щодо розвитку ринку земель.

Розвиток людського суспільства в усі часи був нерозривно пов'язаний із землею, яка і на сьогодні залишається основою забезпечення населення планети продуктами харчування і джерелом суспільного багатства. З часу виникнення приватної власності на землю вона стала товаром, що зумовило розвиток ринку землі. Відновлення приватної власності на землю в Україні (з 1992 р.) стало основою для укладання цивільно-правових угод стосовно земельних ділянок і започаткування ринку землі. Земля є унікальним товаром, оскільки її ціна з часом зростає.

Ринок землі - це система організаційно-правових і економічних відносин, що виникають в процесі перерозподілу земель та прав на них між суб'єктами цього ринку на основі конкурентного попиту і пропозиції. Це поняття суттєво відрізняється від категорії "обіг землі" - сукупності земельних угод та операцій із землею. До обігу земель відносяться обмін, дарування та спадкування, оскільки їм не притаманні такі риси ринку, як попит, пропозиція та конкуренція.

Залежно від характеру здійснюваних операцій стосовно земельних ділянок в Україні, можна виділити такі види ринку землі:

1) ринок купівлі-продажу землі;

2) ринок оренди землі;

3) іпотечний земельний ринок.

В сучасній практиці ринок земель України функціонує у вигляді двох складових:

ринок сільськогосподарських земель, де земля є основним фактором виробництва та бере участь у створенні сільськогосподарської продукції;

ринок земель несільськогосподарського призначення, до яких належать в першу чергу землі під забудовою.

Оскільки в Україні діє мораторій на продаж земель сільськогосподарського призначення (до 1.01.2008 р.), то на сучасному етапі активно функціонує ринок земель несільськогосподарського призначення, який залишається перспективним і на майбутнє. Із зняттям мораторію ринок сільськогосподарських земель стане найвагомішим, оскільки значна частина сільського населення України стали власниками земель, а ведення товарного сільськогосподарського виробництва вимагає значних капіталовкладень.

Ринок оренди землі - це система організаційно-правових і економічних відносин, що є засобом перерозподілу прав на тимчасове володіння і користування землею між суб'єктами цього ринку - орендарями та орендодавцями.

Йому притаманні атрибути ринку (об'єкти, суб'єкти, попит, пропозиція, ціна, конкуренція).

Іпотечний земельний ринок України перебуває у стадії формування, хоча він є перспективним. Налагодження його функціонування вимагає прийняття низки законодавчих, нормативно-правових актів і акумулювання значних фінансових ресурсів. Для його впровадження доцільним є створення Державного земельного іпотечного банку, прерогативою якого має бути цільове фінансування сільськогосподарських підприємств з практикою застави сільськогосподарських угідь. Існування вторинного іпотечного ринку (обіг іпотечних облігацій, прав по заставних) як засобу рефінансування дасть можливість нарощувати фінансові ресурси банку з метою фінансового забезпечення земельного ринку в Україні. З метою підтримки виробничої діяльності товаровиробників, що працюють на орендованих землях, предметом іпотеки доцільно визнати також право оренди землі, тобто право тимчасового володіння і користування землею.

Запровадження та функціонування ринку землі в Україні має на меті стабілізацію економіки країни шляхом реалізації економічного потенціалу землі.

Основними завданнями ринку землі є:

-забезпечення раціонального та ефективного використання земельних ділянок;

-поліпшення інвестиційного клімату в економіці, інвестиційної та кредитної привабливості підприємств шляхом продажу їм земельних ділянок;

-забезпечення безперешкодної реалізації суб'єктами підприємницької діяльності прав володіння, користування і розпорядження земельними ділянками для збільшення їхніх основних засобів;

-формування багатоукладної системи господарювання на основі рівності всіх форм власності на землю, розвиток інституту приватної власності на землю.

Надзвичайно важливе значення у ефективному функціонування ринку землі має його інфраструктура, основними суб'єктами якої є:

-органи виконавчої влади та місцевого самоврядування;

-установи нотаріату;

-спеціалізовані підприємства, метою діяльності яких є проведення земельних торгів;

-земельні іпотечні банки, земельні біржі, страхові компанії та інші фінансово-кредитні установи;

-консалтингові і ріелторські підприємства та організації;

-юридичні та фізичні особи, які здійснюють землеустрій;

-суб'єкти оціночної діяльності, які проводять експертну грошову оцінку земельних ділянок;

-інформаційні видання про попит і пропозицію земельних ділянок, про ринкову вартість земельних ділянок;

-органи державної реєстрації речових прав на нерухоме майно;

-навчальні заклади, які готують спеціалістів з питань землевпорядкування, земельного кадастру та оцінки земель.

Згідно із Земельним кодексом України, громадяни набувають право власності на земельні ділянки на підставі:

-придбання за договором купівлі-продажу, дарування, обміну, іншими цивільно-правовими угодами;

-безоплатної передачі із земель державної і комунальної власності;

-приватизації земельних ділянок, що були раніше надані їм у користування;

-прийняття спадщини;

-виділення в натурі належної їм земельної частки (паю).

Купівля-продаж землі - це угода, за якою одна сторона (продавець) зобов'язується передати землю у власність іншій стороні (покупець), а та має прийняти землю і сплатити за неї певну грошову суму.

Укладання угоди може відбуватися двома шляхами:

1 полюбовно між продавцем і покупцем, як це переважно буває при зміні права власності на товар;

2 на конкурентних засадах шляхом проведення земельного аукціону, конкурсу.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки укладається у письмовій формі, посвідчується у нотаріальному порядку і після сплати вартості земельної ділянки є підставою для видачі покупцеві Державного акта на право власності на землю та його державної реєстрації.

Продаж громадянам і юридичним особам земельних ділянок державної та комунальної власності для потреб, визначених Земельним кодексом, проводиться місцевими державними адміністраціями, Радою Міністрів Автономної Республіки Крим або органами місцевого самоврядування в межах їх повноважень.

Громадяни та юридичні особи, зацікавлені у придбанні земельних ділянок у власність, подають заяву (клопотання) до відповідного органу виконавчої влади або місцевої ради. У заяві зазначають бажане місце розташування земельної ділянки, цільове призначення та її розмір.

До заяви додається:

-державний акт на право постійного користування землею або договір оренди землі;

-план земельної ділянки та документ про її надання у разі відсутності державного акта;

-свідоцтво про реєстрацію суб'єкта підприємницької діяльності.

Органи виконавчої влади або місцевого самоврядування у місячний термін розглядають заяву і приймають рішення про продаж земельної ділянки або про відмову в продажу із зазначенням причин відмови.

Особам, які подали заяву про купівлю земельної ділянки, що не перебуває у їх користуванні, продаж цієї ділянки здійснюється не пізніше 30 днів після розроблення землевпорядною організацією проекту відведення земельної ділянки.

Рішення місцевої державної адміністрації, сільської, селищної, місцевої ради про продаж земельної ділянки є підставою для укладання договору купівлі-продажу земельної ділянки, а документ про оплату є підставою для видачі державного акта про право власності на земельну ділянку та її державної реєстрації.

Вартість земельної ділянки визначається на підставі нормативної та експертної грошової оцінки, яка проводиться за методикою, що затверджена Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави, іноземним державам та іноземним юридичним особам здійснюється Кабінетом Міністрів України за погодженням з Верховною Радою України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності територіальних громад, іноземним державним та іноземним юридичним особам здійснюється відповідними радами за погодженням з Кабінетом Міністрів України.

Продаж земельних ділянок, що перебувають у власності держави та територіальних громад, іноземним юридичним особам допускається за умови реєстрації іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України.

Іноземні юридичні особи, зацікавлені у придбані земельних ділянок, подають клопотання до органів державної влади або місцевого самоврядування. До клопотання додається договір оренди землі, копія свідоцтва про реєстрацію іноземною юридичною особою постійного представництва з правом ведення господарської діяльності на території України. Розгляд клопотання і продаж земельних ділянок здійснюється органами місцевого самоврядування після отримання погодження Кабінету Міністрів України.

Договір купівлі-продажу земельної ділянки є документом про сплату вартості землі й підставою для відведення земельної ділянки в натурі і видачі Державного актау про право власності на земельну ділянку.

Договори купівлі-продажу земельних ділянок укладаються в письмовій формі, нотаріально посвідчуються та повинні містити:

-назву сторін;

-вид угоди;

-предмет угоди (земельна ділянка з визначенням місця розташування, площі, цільового призначення, складу угідь, правового режиму);

-документ, що підтверджує право власності на земельну ділянку;

-відомості про відсутність або наявність обмеження щодо використання земельної ділянки за цільовим призначенням (застави, оренди, сервітути);

-договірну ціну;

-зобов'язання сторін.

Угоди про перехід права власності на земельні ділянки вважаються укладеними з дня їхнього нотаріального посвідчення.

Земельні ділянки державної або комунальної власності, призначені для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову, підлягають обов'язковому продажу на конкурентних засадах (земельні торги). Принцип аукціону - продаж земельної ділянки покупцеві, який запропонував найвищу ціну. Аукціони поділяються на добровільні (з метою найвигіднішого продажу земельної ділянки) та примусові (проводяться судовими органами, банками з метою стягнення боргу).

Земельні торги проводяться у формі аукціону або конкурсу. У торгах можуть брати участь громадяни та юридичні особи, які сплатили реєстраційний і гарантійний внески і можуть бути покупцями відповідно до законодавства України. Земельна ділянка, призначена для продажу суб'єктам підприємницької діяльності під забудову на земельних торгах, виставляється після проведення таких процедур:

-визначення меж земельної ділянки в натурі;

-виготовлення технічного паспорта земельної ділянки, де повинні міститися такі відомості:

1) розмір земельної ділянки;

2) місце розташування;

3) належність до державної чи комунальної власності;

4) грошова оцінка земельної ділянки та її стартова ціна;

5) характеристика природного та господарського стану земельної ділянки;

6) цільове призначення ділянки.

Земельні торги проводяться не раніше 30 днів з моменту опублікування у пресі інформації про виставлення на земельних торгах земельних ділянок.

Організаторами земельних торгів є органи державної влади чи органи місцевого самоврядування, уповноважений здійснювати відчуження земельної ділянки, призначеної для продажу під забудову, або державний виконавець відповідно до рішення суду. Проведення земельних торгів здійснює юридична особа, яка має ліцензію на проведення земельних торгів, на підставі договору з відповідним органом державної влади чи місцевого самоврядування.

Фізична або юридична особа, що виявила бажання зареєструватися як учасник аукціону, сплачує реєстраційний внесок, розмір якого встановлюється організатором аукціону і не можу перевищувати одного неоподаткованого мінімуму доходів громадян, а також вносить кошти шляхом безготівкового перерахування на рахунок у розмірі 10% початкової вартості реалізації земельної ділянки.

Приймання заяв на участь в аукціоні закінчується за три дні до початку проведення. Покупцем до реєстрації додається право ознайомитись із земельною ділянкою за її місцезнаходженням.

Правовою основою проведення земельних торгів є постанова Кабінету Міністрів України від 22 грудня 1997 року "Про затвердження Положення про порядок проведення аукціону з реалізації заставленого майна" .

Аукціон проводиться ведучим (ліцитатором), який до початку аукціону надає інформацію про земельну ділянку та умови її продажу. Початком аукціону вважається момент оголошення початкової ціни продажу. Кожна наступна ціна, запропонована покупцями на аукціоні, повинна перевищувати попередню не менше як на 10%. Якщо протягом трьох хвилин після оголошення останньої ціни не буде запропоновано вищої, ліцитатор оголошує про придбання земельної ділянки особою, яка запропонувала найвищу ціну.

Під час аукціону ведеться протокол, який підписується ліцита-тором, переможцем аукціону і в триденний термін надсилається організатору аукціону. Після затвердження протоколу кошти у розмірі 10% від початкової вартості реалізації земельної ділянки у десятиденний термін повертаються всім покупцям, за винятком переможця аукціону. Його зазначені кошти зараховуються під час розрахунку із продавцем земельної ділянки. Ринок землі в Україні знаходиться на початкових етапах свого формування та вимагає чіткого законодавчого регулювання. Запровадження мораторію на продаж земель сільськогосподарського призначення обумовило здійснення в Україні операцій щодо купівлі-продажу земель несільськогосподарського призначення, які регламентуються Указом Президента України "Про продаж земельних ділянок несільськогосподарського призначення" (від 19.01.1999 p.), Земельним кодексом України (від 25.10.2001 р.) та іншими нормативно-правовими документами.

Здійснення операцій купівлі-продажу земельних ділянок становить цілий ряд запитань, які вимагають нагальних відповідей:

-яким чином має бути організована торгівля земельними ділянками?

-як визначити ринкову ціну продажу?

-як продаж земель позначиться на економічній ситуації агроформувань?

-яка роль держави у функціонуванні ринку землі?

-чи повинен ринок землі мати законодавчо визначені обмеження чи бути нерегульованим?

Об'єктами ринку земель несільськогосподарського призначення є:

-земельні ділянки, на яких розташовано об'єкти нерухомого майна громадян і юридичних осіб, що є власністю покупців цих ділянок;

-вільні від забудови земельні ділянки, право власності на які здобувається на конкурентних засадах;

-земельні ділянки під об'єктами незавершеного будівництва;

-земельні ділянки надані громадянам України у власність для будівництва та обслуговування житлового будинку господарських будівель.

Контрольні запитання:

1. Дайте визначення поняття «земля».

2. Які особливості має земля?

3. Що таке «земельна ділянка»?

4. За якими групами залежно від споживчих якостей і відповідного призначен­ня розподіляються землі?

5. Що таке «земельні поліпшення»?

6. Назвіть види оцінки земель.

7. Що таке «рента»? Охарактеризуйте основні види ренти.

8. Сформуйте основні проблеми земельного ринку України.

9. Визначте принципи державної політики у сфері діяльності на ринку земель.